最高人民法院于2023年7月12日发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》），其中明确了查封预售商品房的程序和条件，对商品房买卖合同纠纷的审理提供了详细的指导。本文将对《司法解释》中有关查封预售的规定进行详细解读。
根据《司法解释》第二十条的规定，人民法院查封的预售商品房应当满足以下条件：
已被交付执行的商品房买卖合同约定的房屋； 由人民法院判决或裁定执行的商品房买卖合同中的房屋； 被依法纳入执行程序的商品房买卖合同中的房屋。《司法解释》第二十一条规定了查封预售商品房的具体程序：
人民法院根据申请执行人或者利害关系人的申请，经审查准予执行的，裁定对预售商品房采取查封措施，并通知执行债务人、不动产登记部门和商品房销售企业。 人民法院应当告知被执行人在收到查封裁定后，限期履行法律文书确定的义务或者提供担保；在被执行人不履行义务或者提供担保的情况下，人民法院应当依法拍卖查封的预售商品房。 人民法院将查封的预售商品房拍卖所得价款分配给申请执行人或者利害关系人，剩余部分返还被执行人。《司法解释》第二十二条规定了查封预售商品房的限制条件：
预售商品房尚未交付，且不属于前述查封范围的，不得查封； 开发商不正当停止、中止预售商品房建设的，除履行合同约定的补偿义务外，人民法院可以根据案件情况核定被执行人应承担的违约赔偿金，在查封预售商品房后，优先分配给购房人； 预售商品房已交付，但购房人未在买卖合同约定期限内办理所有权转移登记的，不得查封。《司法解释》还对查封预售商品房的其他事项作出了规定，包括：
人民法院查封预售商品房后，应立即通知不动产登记部门，不动产登记部门应当在不动产登记簿上予以登记。 被执行人不得擅自处分查封的预售商品房，违反规定的，人民法院可以依法追究其法律责任。 利害关系人对查封的预售商品房提出异议的，应当在人民法院查封之日起15日内向人民法院提出书面异议，人民法院应当及时审查，依法作出裁定。《司法解释》对查封预售商品房的有关规定，明确了查封范围、程序、限制和相关事项，为商品房买卖合同纠纷的审理提供了明确的指引。有利于保障购房人的合法权益，维护交易秩序的稳定，促进房地产市场的健康发展。
