法院查封财产是执行程序中的重要环节，对于保障债权人的合法权益具有重要意义。然而，对于已出租房屋能否被法院查封，却存在一定的争议。本文将对此问题进行深入探讨，分析相关法律规定，并结合实务案例，阐述法院对已出租房屋采取查封措施的条件、程序和注意事项，为相关当事人提供实务操作指引。
《民事诉讼法》第252条规定：“人民法院对被执行人已经出租的房屋，可以查封”。该条文明确赋予了法院查封已出租房屋的权力，但是需要注意，查封只能针对房屋的产权，并不影响房屋的租赁关系。法院的查封行为，并不会解除债务人与承租人之间的租赁合同，承租人仍然享有租赁权。
法院查封已出租房屋，应当具备以下条件：
房屋已经办理产权登记 房屋属于被执行人的财产 房屋已出租 其他法律规定的条件法院查封已出租房屋的程序如下：
申请查封：由申请执行人向法院提出查封申请 受理申请：法院审查申请材料后，符合条件的受理申请，不符合条件的驳回申请 裁定查封：法院经审查认为符合查封条件的，裁定查封 执行查封：法院将查封裁定送达被执行人及其承租人，并张贴公告 执行完毕：查封完毕后，法院将查封情况送达相关当事人法院对已出租房屋采取查封措施时，应当注意以下事项：
查封前通知承租人：查封前，法院应当通知承租人，并告知承租人查封不影响租赁关系。法院还可以要求承租人提供租赁合同及相关证据 保证承租人的居住权：法院应当尊重债务人与承租人的租赁关系，确保承租人正常居住使用房屋 防止损害承租人利益：查封房屋时，法院应当避免损害承租人的利益，尽量采取不影响承租人居住使用的查封方式 对已出租房屋进行后续处置：对已出租房屋查封后，法院对房屋后续处置应当慎重考虑。一般来说，不会直接拍卖出租房屋，而是通过其他方式变现房屋价值。法院可与债务人、承租人协商解除租赁关系，也可委托中介公司出租房屋，所得租金用以偿还债务XXX金融贷款股份有限公司诉冯XX房屋租赁合同纠纷一案中，法院判决冯XX偿还贷款本金及利息。判决生效后，因冯XX未主动履行义务，XXX金融贷款股份有限公司向法院申请执行。法院审查后发现，冯XX名下有一套已出租房屋，遂裁定查封该房屋。法院查封时，通知承租人刘XX，并告知其查封不影响其租赁使用房屋。在执行过程中，法院与冯XX、刘XX协商解除租赁关系，并将房屋变现偿还债务。
法院对已出租房屋可以采取查封措施，但应当符合法律规定的条件、程序和注意事项。法院在查封已出租房屋时，应当尊重债务人与承租人的租赁关系，保证承租人的居住权，并防止损害承租人的利益。通过规范查封程序和采取适当的后续处置方式，法院可以切实保障当事人的合法权益，维护司法公正。
