在商业借贷和个人借贷关系中，为保障债权实现，债权人通常要求借款人提供担保。房产作为一种重要的不动产，因其价值稳定、变现能力较强，常被用作贷款担保物。当借款人无力偿还债务时，债权人有权依法处置抵押房产，以实现债权。对于担保人而言，承担担保责任可能会使其自身的房产面临风险。因此，了解如何保全担保房产，对于防范风险至关重要。
本文将从法律角度出发，结合实际案例，探讨担保人的一套房产如何保全，旨在帮助读者更好地理解担保法律关系，维护自身合法权益。
担保方式主要包括保证、抵押、质押、留置和定金五种。其中，保证和抵押是较为常见的担保方式。保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。抵押是指债务人或者第三人将其财产抵押给债权人，以担保债务的履行，当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”
担保范围是指担保人承担担保责任的范围，包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用等。实践中，担保人应仔细审查担保合同，明确担保方式、担保范围、担保期限、以及其他权利义务关系，避免承担超出约定范围的责任。
当借款人出现还款困难时，担保人应积极与债权人沟通协商，了解债务情况和债权人的态度，并根据自身情况，寻求合理的解决方案。例如，可以与债权人协商延长还款期限、分期偿还债务、或者由担保人提供其他担保方式等，以避免房产被拍卖。
在某些情况下，担保人可以依法行使抗辩权，拒绝承担担保责任，以保护自身利益。例如：
1. 担保合同无效或者被撤销，担保人可以主张担保合同无效，拒绝承担担保责任。
2. 债权人未尽到善良管理人义务，导致担保财产价值减少，担保人可以主张减轻或者免除其担保责任。
3. 债权人未经担保人同意，擅自变更主合同，增加担保人负担的，担保人可以主张不再承担相应的担保责任。
如果债权人起诉要求担保人承担担保责任，担保人应积极应诉，并根据实际情况，提出有利于自身的诉讼请求，例如，可以申请法院拍卖其他担保财产，以最大限度地减少自身损失。在诉讼过程中，担保人还可以提供相关证据，证明自身没有过错，或者债权人存在过错，以减轻或者免除担保责任。
案例：张三为朋友李四向银行贷款100万元提供房产抵押担保，贷款期限为一年。后李四因经营不善，无力偿还贷款。银行起诉李四和张三，要求其偿还贷款本息及违约金。张三无力偿还，银行申请法院拍卖了张三的房产。
在本案中，张三作为担保人，其房产被拍卖的主要原因在于：
1. 张三未与银行签订书面担保合同，明确担保范围和抗辩权利，导致在诉讼中处于被动地位。
2. 张三未及时了解李四的经营状况和还款能力，未采取有效措施预防风险。
3. 张三在诉讼过程中，未积极应诉，也未提供相关证据，证明自身没有过错或者银行存在过错，最终导致败诉。
为防范担保风险，保护自身合法权益，作为担保人应增强风险意识，在签订担保合同时，应仔细审查合同条款，明确担保方式、范围、期限等内容。在担保期间，应密切关注债务人的经营状况和还款能力，及时采取措施预防风险。当债务人出现违约时，应积极与债权人协商，寻求解决办法。如协商不成，应积极应诉，依法维护自身合法权益。
