房屋超标申请保全流程

近年来，随着城市化进程的加快，房屋面积超标问题日益凸显。房屋超标不仅违反了相关法律法规，也给社会管理和居民生活带来了诸多不便。为了维护社会公共利益和购房者的合法权益，及时对超标房屋采取保全措施至关重要。本文将详细介绍房屋超标申请保全的流程，并结合实际案例进行分析，以期为相关部门和个人提供参考。

一、 房屋超标的认定

房屋超标是指房屋建筑面积或者套内建筑面积超过了法律法规规定的上限。根据我国现行法律法规，房屋面积超标主要分为以下几种情况：

1. 商品房超标：指开发商建造的房屋面积超过了预售合同约定的面积，或者超过了房屋所有权证上登记的面积。

2. 违章建筑超标：指未经规划部门批准，擅自搭建、改建、扩建的房屋面积。

3. 公房超标：指国家机关、企事业单位、社会团体等单位占用的房屋面积超过了规定的标准。

在认定房屋超标时，应以房屋的实测面积为准，并结合相关法律法规、政策文件以及房屋的规划、设计、施工等资料进行综合判断。

二、 申请房屋保全的主体和条件

1. 申请主体

根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，房屋超标申请保全的主体主要包括：

（1）购房者：对于商品房超标的情况，购房者可以作为利害关系人向法院申请保全。

（2）相关行政机关：对于违章建筑超标和公房超标的情况，规划、住建、房管等行政机关可以作为申请人，也可以作为利害关系人向法院申请保全。

2. 申请条件

申请房屋保全需要满足以下条件：

（1）存在需要保全的房屋。即该房屋必须是已经存在的建筑物，并且存在超标的事实。

（2）存在保全的必要性。即如果不采取保全措施，将会导致申请人的合法权益或者社会公共利益受到难以弥补的损害。

（3）提供担保。申请人需要向法院提供相应的担保，以保证保全不会损害被申请人的合法权益。

三、 房屋超标申请保全的流程

1. 提交申请

申请人需要向房屋所在地的基层人民法院提交书面的保全申请书，并提供以下材料：

（1）申请人身份证明材料；

（2）房屋所有权证书或者预售合同；

（3）房屋面积超标的证据，例如房屋测绘报告、规划审批文件等；

（4）担保材料；

（5）其他相关材料。

2. 法院审查

法院收到保全申请后，会对申请材料进行审查，判断是否符合法定条件。如果符合条件，法院将在48小时内作出裁定，并立即开始执行。

3. 采取保全措施

法院常见的房屋保全措施包括：

（1）查封：禁止被申请人对房屋进行出租、出售、抵押等处分行为。

（2）冻结：冻结被申请人与房屋相关的银行账户、股权等财产。

（3）其他措施：根据案件的具体情况，法院还可以采取其他必要的保全措施，例如责令被申请人停止施工、拆除违章建筑等。

4. 异议和复议

被申请人对保全裁定不服的，可以在收到裁定书之日起五日内向法院申请复议。法院需要在收到复议申请后五日内作出决定。

四、 案例分析

案例：某小区业主张某购买了一套商品房，合同约定房屋面积为100平方米。但张某入住后，通过房屋测绘发现实际面积为120平方米，超出了合同约定的面积。张某与开发商协商未果后，向法院提起诉讼，并申请了财产保全。

法院经审查认为，张某提供的证据充分，符合保全的条件，因此裁定查封了开发商名下的该套房屋。最终，法院判决开发商赔偿张某因房屋面积超标造成的损失。

五、 结语

房屋超标申请保全是维护社会公共利益和购房者合法权益的重要手段。在实践中，相关部门和个人应该提高法律意识，积极预防和妥善处理房屋超标问题，共同维护良好的房地产市场秩序。