在房地产交易中，预售商品房查封是一种常见的现象。当开发商因债务纠纷或其他原因导致房屋被法院查封时，购房者的权益往往会受到影响，其中就包括了购房合同的解除问题。本文将详细解析预售查封解除合同的相关法律知识，帮助购房者维护自身合法权益。
预售查封解除合同的法律依据主要包括以下几个方面：
1. 《中华人民共和国民法典》
《民法典》第五百八十五条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《民法典》第五百八十七条规定，当事人一方违约造成对方损失的，对方可以请求赔偿，但是当事人一方证明该损失并非因违约行为造成的，可以免责。
2. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
《解释》第十四条规定，因不可归责于当事人双方的原因，导致合同无法继续履行的，当事人可以请求解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
3. 《城市商品房预售管理办法》
《办法》第二十二条规定，预售商品房被依法查封的， 商品房预购合同尚未登记备案的，房屋登记机构不予登记备案；已经登记备案的， 注销登记备案。 商品房预购合同登记备案 注销后，当事人可以根据合同约定以及相关法律规定，申请解除合同。
根据上述法律法规，预售查封解除合同主要存在以下几种情形：
1. 因查封导致合同目的无法实现
如果房屋被查封导致购房者无法办理房屋产权证，无法入住，则购房者可以要求解除合同并要求开发商赔偿损失。
2. 开发商无法解除查封
如果在合理期限内，开发商无法解除房屋查封，导致购房者无法取得房屋，则购房者可以要求解除合同并要求开发商赔偿损失。
3. 双方协商一致解除合同
在房屋被查封的情况下，如果双方协商一致，也可以解除合同。但需要注意的是，双方应当签订书面协议，明确解除合同的条件、时间、违约责任等。
1. 发送解除合同通知
当出现可以解除合同的情形时，购房者应当及时向开发商发送解除合同通知，明确表示解除合同的意愿以及解除合同的理由。
2. 协商解决
收到解除合同通知后，开发商应当积极与购房者协商，妥善解决问题。如果双方能够协商一致，则可以签订解除合同协议。
3. 提起诉讼
如果协商不成，购房者可以向人民法院提起诉讼，请求解除合同并要求开发商赔偿损失。
1. 保留相关证据
在解除合同过程中，购房者应当妥善保管购房合同、付款凭证、解除合同通知、协商记录等相关证据，以便在诉讼中维护自身合法权益。
2. 及时寻求法律帮助
预售查封解除合同涉及的法律问题较为复杂，建议购房者及时咨询专业律师，获取专业的法律意见，以更好地维护自身合法权益。
预售查封解除合同是保护购房者合法权益的重要途径。购房者在遇到此类情况时，应冷静应对，及时采取有效措施，以最大限度地减少自身损失。
