null
最近我们小区闹得沸沸扬扬的，就是老物业被解聘后申请保全这件事。作为业主，一开始我也是一头雾水，什么“保全”？听着像是法律术语，跟我们日常生活好像离得挺远。后来仔细了解了一下，才发现这事儿跟咱们业主的利益息息相关。如果你也遇到类似情况，不妨花点时间听我聊聊，保准让你明白这是怎么回事。
先说说这个“保全”到底是什么意思。在法律上，保全指的是为了保障将来判决能够顺利执行，防止一方转移财产或者其他可能导致判决无法执行的情况，向法院申请采取的一种临时措施。比如说，法院可以查封、扣押或者冻结被申请人的财产。
放在老物业被解聘这个情境下，就很容易理解了：业主要换物业公司，老物业不愿意走，或者担心自己走了以后，该收的钱收不回来，该拿的东西拿不走，于是就去法院申请“保全”，把小区里他们认为属于他们的东西或者资金先“冻”起来，防止业主或者新物业动这些资产。
老物业被解聘后申请保全，通常有几个主要原因：
第一，担心物业费收不回来。 这是最常见的原因。很多小区在更换物业时，都会存在部分业主拖欠物业费的情况。老物业担心一旦撤出，这些欠款就更难追讨了，所以想通过保全措施，让法院介入，确保这些债权不会“打水漂”。
第二，保护自己的资产。 物业公司在服务期间，可能会购置一些设备用于小区维护，比如清洁设备、维修工具，甚至是物业用房里的办公家具。他们可能认为这些是公司财产，担心交接时产生纠纷，所以想通过保全来明确权属。
第三，作为谈判筹码。 有时候，申请保全也是一种策略。物业公司可能对解聘程序有异议，或者认为业主大会的决定不合法，通过申请保全，可以给业主委员会施加压力，争取更好的退出条件或者重新谈判的机会。
第四，防止资料丢失。 一个负责任的物业公司，在服务期间会积累大量小区资料，比如建筑图纸、维修记录、业主信息等。他们可能担心交接过程中这些重要资料丢失或损坏，影响后续可能需要的责任认定。
老物业申请保全，最直接的影响就是可能给小区正常运转带来麻烦。
如果法院支持了保全申请，可能会冻结小区的部分公共账户资金，或者查封一些公共设施设备。这时候，新物业进来后，可能面临无钱可用、无设备可操作的尴尬局面，直接影响小区的保洁、保安、维修等日常服务。
比如说，我们小区去年就遇到过类似情况。老物业申请保全后，小区维修基金账户被暂时冻结，正好那时候电梯需要大修，因为资金动不了，维修工作一拖就是两个月，业主们天天爬楼梯，怨声载道。
还有更棘手的情况，如果物业用房被查封，新物业连办公的地方都没有，只能临时搭个棚子或者借用社区办公室，工作起来非常不便。
遇到老物业申请保全，业主委员会和业主们不能干着急，得有理有据地应对。
第一步，搞清楚保全的具体内容。 法院如果受理了保全申请，会发出裁定书。业委会要第一时间拿到这份文件，看看到底查封、冻结了什么，范围有多大。有时候物业公司申请保全的范围可能过大，把本属于业主共有的财产也包含进去了。
第二步，审查解聘程序是否合法。 这是应对保全的关键。根据《物业管理条例》，解聘物业公司需要业主大会依法作出决定，并且提前通知物业公司。如果业主大会的召开程序、表决过程都符合规定，那么解聘决定就是合法的。业主可以拿着业主大会决议、会议记录等材料，向法院说明解聘的合法性。
第三步，考虑提供反担保。 如果法院已经采取了保全措施，但业主认为这严重影响小区正常生活，可以向法院提供反担保。简单说，就是业主提供相应的财产担保，请求法院解除保全措施。比如，如果物业公司声称有30万元的债权，业主可以提供价值30万元的担保，这样法院就可能解除保全，小区就能恢复正常运转。
第四步，收集证据，准备应诉。 保全措施通常伴随着诉讼。物业公司很可能已经起诉了业主委员会或者业主大会，要求确认解聘无效或者支付相关费用。业委会需要收集所有相关证据，包括物业服务质量不达标的证据（照片、视频、业主投诉记录）、合法召开业主大会的证据、物业费缴纳情况的证据等。
第五步，保持沟通，寻求专业帮助。 这种事情最好请专业律师介入。物业纠纷涉及的法律问题比较复杂，有律师指导可以避免很多弯路。同时，业委会也要及时向全体业主通报情况，保持信息透明，避免谣言传播引起恐慌。
说实话，等到老物业申请保全了再来应对，已经有点被动了。最好的办法是在解聘物业之前，就把可能的问题考虑到，提前做好准备。
解聘前要“算清账”。 在启动解聘程序前，业委会最好委托第三方审计机构，对物业公司的财务情况进行审计，弄清楚物业费收支情况、公共收益去向、是否有未结清的款项等。账目清楚了，后续纠纷就会少很多。
交接方案要细致。 业主大会做出解聘决定后，要制定详细的交接方案，包括资料交接、资产交接、人员交接、资金交接等各个方面。最好有书面交接清单，双方签字确认，避免事后扯皮。
沟通方式要妥当。 解聘物业公司时，沟通方式很重要。尽量通过正式书面函件沟通，保留所有沟通记录。态度要坚决但方式要合法，避免激化矛盾。
新物业要提前找好。 不要等老物业走了再匆忙找新物业。最好在解聘程序启动的同时，就开始选聘新物业的工作，确保无缝衔接，减少小区“无人管”的空窗期。
我们小区两年前也换过物业，过程可谓一波三折。老物业一开始不肯走，后来勉强同意交接，却在最后一天突然申请了财产保全，把小区停车费账户冻结了。
那时候业委会也挺着急的，毕竟新物业马上要进场，没钱怎么运作？后来我们找了律师，律师建议我们做两件事：一是立即向法院提交业主大会合法解聘物业的全部证据；二是以小区业主共同名义提供担保，申请解除对停车费账户的冻结。
法院审理后认为，物业公司的主要诉求是拖欠的物业费，而停车费属于小区公共收益，与物业公司的债权没有直接关系，且冻结该账户严重影响小区正常管理，最终同意了我们的请求，解除了对停车费账户的保全。
这件事给我的启示是：业主一定要清楚哪些是物业公司的债权，哪些是业主共有的财产，不能混为一谈。物业公司有权追索自己的合法债权，但不能以损害全体业主利益为代价。
老物业被解聘后申请保全，表面上看是物业公司和业主之间的法律纠纷，实质上反映的是双方权利义务的界定问题。作为业主，我们既要维护自己的合法权益，也要尊重物业公司的合法诉求。
遇到这种情况，慌张解决不了问题，对抗也不是上策。最好的办法是依法依规，有理有据地应对。该是自己的权利要坚决维护，该是物业的合法利益也不要刻意损害。
说到底，小区是业主的家园，物业公司是服务提供者。双方关系处理得好，小区就和睦温馨；处理不好，就是无尽的纠纷和烦恼。希望每个小区在更换物业时都能平稳过渡，少些纠纷，多些理解。
如果你正在经历类似的事情，记住：别怕，法律是讲道理的；别急，事情总会有解决的办法；别独，业主要团结一致，共同面对。毕竟，家是自己的家，小区是大家的园，值得我们用心去维护。
