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最近有朋友跟我抱怨，说租出去的房子到期了，租客不仅不搬走，房租也不交了，沟通了好几次都没用，问我该怎么办。我一听，这确实是个头疼事儿。后来查了资料，问了懂法律的朋友，才知道这种情况下可以申请“财产保全”。今天我就用大白话，把这事儿从头到尾捋清楚，希望能帮到有类似困扰的朋友。
简单来说，财产保全就像“提前冻结”。假设你和别人有纠纷，可能要打官司，但你又担心对方在这期间把财产转移、卖掉或者藏起来，导致你最后赢了官司也拿不到钱。这时候，你就可以向法院申请，先把对方的财产（比如银行存款、房子、车子等）给“冻住”，让它动不了。等官司打完，该赔你多少，就从这些财产里扣。
放到租房这件事上，如果租客不交房租也不肯搬走，房东就可以考虑申请财产保全，防止租客在打官司期间把屋里的东西搬空或者损坏，给自己造成更大损失。
不是一有矛盾就能申请，得满足几个条件：
你们之间有明确的纠纷：比如租约到期了，或者租客严重违约（比如好几个月不交房租）。 情况比较紧急：如果你不赶紧采取措施，对方可能会转移财产，导致你将来赢了官司也没法执行。比如，你发现租客已经在打包行李，准备连夜搬走，或者屋里值钱的电器突然不见了。 你愿意提供担保：因为申请保全可能会给租客造成不便（比如冻了人家的银行账户），为了防止你滥用这个权利，法院一般会要求你先提供一笔担保（可以是现金，也可以是找担保公司出保函）。如果最后证明你申请错了，你得用这笔钱赔偿租客的损失。整个过程可能听起来有点复杂，但其实一步一步来，也没那么难。
这是所有法律行动的基础，证据越扎实，对你越有利。你需要尽量收集：
租赁合同：白纸黑字，写清楚租期、租金、违约责任。 催收记录：你催租客交租、催他搬走的聊天记录（微信、短信）、邮件、录音录像。注意录音要合法，不能偷偷在别人卧室装窃听器那种。 违约证明：比如银行流水，显示租客从某个月开始就没再打款。 财产线索：这是申请保全的关键！你需要提供租客有哪些财产、在哪里。比如： 他留在出租屋里的贵重物品（电视机、冰箱、高级家具等），最好拍照录像，列个清单。 你知道他的车牌号、银行卡号（比如他以前用某个账户给你打过房租）。 他公司的名字、地址（如果他是开公司的）。提醒：如果你不知道租客有什么财产，法院也很难帮你“冻”。平时留个心眼，保留好对方的身份信息（身份证复印件在签合同时就应该留底），很重要。
法律程序专业性强，自己摸索容易走弯路。花点钱找个专业的律师咨询一下，让他帮你：
判断你的情况够不够申请财产保全。 帮你整理证据，写法律文书。 告诉你当地法院的具体要求和流程。 这笔钱通常花得值，能省去后面很多麻烦。你需要准备好以下材料，去有管辖权的法院（一般是房屋所在地的法院）立案庭提交：
财产保全申请书：写明你是谁、租客是谁，因为什么事（租房合同纠纷），为什么要申请保全（比如租客可能要转移屋内财产），以及你要求保全的具体财产是什么（比如“请求冻结被申请人价值XX元的财产，或查封位于XX地址房屋内的家具电器”）。 证据材料：就是第一步里你收集的所有东西的复印件。 担保材料：法院让你提供担保的凭证。比如你交了保证金，或者担保公司出的保函。 你们双方的身份信息：你自己的身份证复印件，租客的身份证复印件（或身份信息）。法院收到你的申请后，会快速审查。如果情况紧急（符合前面说的条件），一般会在48小时内作出裁定：同意保全或者不同意。
如果同意：法院会立马采取措施，比如派法警去出租屋贴封条，查封屋里的物品；或者向银行、车管所发出协助执行通知书，冻结账户、查封车辆。你会拿到一份《财产保全裁定书》。 如果不同意：法院会告诉你理由。特别注意：财产保全只是一个“临时”措施，它不是最终判决。法院裁定保全后，你必须在30天内，正式向法院提起一个诉讼（比如“房屋租赁合同纠纷”诉讼），要求租客支付拖欠的租金、违约金并搬离房屋。如果你30天内没起诉，法院就会解除保全。
所以，保全和打官司是“组合拳”，保全是为了保障你将来打赢官司后能执行到位。
遇到租客不交房不交租，心里肯定着急上火。申请财产保全是一招有效的法律手段，能帮你把损失控制在最小范围。它的核心流程就是：收集证据和财产线索 → 咨询律师 → 向法院提交保全申请并提供担保 → 法院审查执行 → 30天内正式起诉。
整个过程，证据是关键，律师是好帮手，而及时行动是保障。希望每个房东都能遇到好租客，但如果不幸遇到了麻烦，也希望能通过合法、有效的途径，顺利解决纠纷，维护好自己的权益。
最后记住，房子是你的，但处理问题的方式，体现了你的智慧和格局。祝你好运！
