一、房地产履约保函办理流程介绍

履约保函是一种担保形式，在房地产领域，它是担保人（通常是银行或担保公司）应被保证人（如房地产开发商等）的申请，向工程承包项目中的业主或商品买卖中的买方做出的一种履约保证承诺。如果被保证人日后未能按时、按质、按量完成其所承建的工程或履行相关义务，则担保人将向业主或买方支付一笔约定款项。 在房地产项目中，常见的情况是开发商为了向业主或相关方保证项目按约定进行，会办理履约保函。其办理流程与一般的履约保函办理流程有相似之处，大致如下：

提出申请

申请人（如房地产企业）首先要向银行或担保公司提出开立履约保函的申请。这一步骤需要申请人明确表达自己的需求，包括保函的金额、期限等要求。例如，在一个大型房地产开发项目中，开发商根据与承建商签订的合同金额，向银行申请开具相应金额的履约保函，以确保承建商能够按照合同要求完成工程建设。

对于银行而言，会对申请人的基本情况进行初步了解，比如企业的规模、信誉等。如果是通过担保公司办理，担保公司也会对申请人进行初步评估，判断是否有承接该业务的可能性。

提交资料审核

申请人需要提交一系列的资料供审核。这些资料包括但不限于企业营业执照、法定代表人身份证、组织机构代码证、税务登记证（现在很多地区已实行多证合一，相应的合一证件即可）、工程承包合同或购销合同的原件及加盖单位公章的复印件等。例如，在房地产项目中，开发商要提供与建筑施工企业签订的建筑工程承包合同复印件，合同中应明确双方的权利义务、工程范围、工期、付款方式等重要条款。

此外，还需要提供企业近期的财务报表，如资产负债表、利润表等，以证明企业的财务状况。银行或担保公司会根据这些财务报表评估企业的偿债能力和资金流动性。如果是房地产开发企业，其财务报表中的土地储备、项目进展情况等信息也会被重点关注。同时，可能还需要提供其他有关证明文件，如企业的资质证书、以往项目的履约记录等，这些资料有助于全面评估申请人的履约能力和信誉状况。

银行或担保公司审查评估

银行或担保公司会对申请人提交的资料进行详细审查。这包括对申请人资信情况的调查，例如查看企业的信用报告，了解是否存在逾期贷款、违约记录等不良信用信息。对于房地产企业，银行还会关注其在房地产市场中的口碑、是否存在烂尾楼项目等情况。

同时，会评估申请人的履约能力，根据企业的人员配备、技术能力、管理水平等因素判断其是否有能力履行相关合同义务。在房地产项目中，会考察开发商的项目管理经验、建筑施工企业的施工技术水平等。此外，还会对项目的可行性进行分析，如项目的规划是否符合当地政策法规、市场需求是否充足等。如果是房地产开发项目，会考虑项目的地理位置、市场定位、竞争情况等因素。对于保函条款也会进行仔细审查，确保保函内容清晰、合理，不存在歧义或不合理的风险承担。

落实担保措施

申请人需要落实银行或担保公司接受的担保方式。常见的担保方式包括缴纳保证金、质押、抵押或第三者信用保证等。

在缴纳保证金方面，如果是房地产企业通过银行办理履约保函，可能需要根据银行的要求缴纳一定比例的保证金。例如，银行可能要求缴纳保函金额的10% - 30%作为保证金，具体比例会根据企业的信誉、项目风险等因素而定。如果采用质押方式，企业可能会质押其持有的土地使用权、应收账款等资产。例如，房地产开发企业可以将其尚未开发的土地使用权质押给银行作为担保。抵押方式下，企业可以抵押房产、设备等固定资产。而第三者信用保证则是由第三方（如其他有信誉的企业或个人）为申请人提供担保。

签订协议并缴纳费用

如果银行或担保公司审查通过，申请人需要与银行或担保公司签订相关的协议。这些协议明确了双方的权利和义务，包括保函的具体条款、担保责任、索赔条件等。

同时，申请人需要缴纳保函费用。保函费用的收取标准通常是按保函金额的一定比例计算。例如，银行可能每笔按保函金额的1.5‰ - 5‰一次性收取，最低为100元。不同的银行或担保公司收费标准可能会有所差异，还可能会根据项目的风险程度、企业信誉等因素进行调整。在房地产项目中，保函费用也是项目成本的一部分，开发商或相关企业需要考虑这一成本因素。

出具保函

银行或担保公司在完成上述步骤后，会以书面形式出具履约保函。保函会明确受益人的信息（如房地产项目中的业主或发包方）、保函金额、有效期、担保责任等重要内容。

在房地产项目中，例如开发商将履约保函提供给业主后，业主在项目建设过程中如果发现开发商或承建商存在违约行为，就可以根据保函的规定向银行或担保公司提出索赔要求。如果项目顺利进行，没有发生违约情况，保函在到期后自动失效，相关的担保责任解除，银行或担保公司可能会要求受益人将保函正本退还以便注销。

二、办理房地产履约保函的条件

企业基本条件

在申请银行开户：这是办理履约保函的基本要求之一。对于房地产企业来说，在银行开户意味着银行可以更好地对企业的资金流动进行监管，同时也方便在需要履行保函责任时进行资金操作。例如，当出现需要赔付的情况时，银行可以直接从企业的账户中扣除相应款项。企业在银行的开户时间、账户类型（如基本户、一般户）等因素也可能会影响银行对其的信任度和办理保函的决策。

具备履行担保项下合约的能力：房地产企业需要证明自己有足够的能力来履行相关合同义务。这包括企业的人力、物力、财力等方面的资源配备。从人力方面看，要有专业的项目管理团队、工程技术人员等；物力方面，要有相应的建筑设备、原材料供应渠道等；财力方面，要具备足够的资金来支持项目的建设。例如，一个大型房地产开发项目需要开发商有足够的资金来支付土地出让金、工程建设费用、设备采购费用等，如果企业资金链紧张，银行或担保公司可能会认为其不具备履行合约的能力而拒绝办理保函。

项目符合国家规定：房地产项目必须符合国家的法律法规、政策要求。这涵盖了土地使用、规划审批、建设标准等多个方面。例如，项目的土地取得必须合法合规，要经过相应的土地出让程序，取得土地使用权证。项目的规划要符合当地的城市规划要求，包括建筑密度、容积率、绿化率等指标都要在规定范围内。建设过程中也要遵守建筑质量标准、环保要求等相关规定。如果项目存在违反国家规定的情况，如未取得合法土地手续就开工建设，银行或担保公司是不会为其办理履约保函的。

财务状况要求

提供近期财务报表：房地产企业需要提供近期的财务报表，如资产负债表、利润表、现金流量表等。这些财务报表能够反映企业的财务状况，银行或担保公司可以通过分析这些报表来评估企业的偿债能力、盈利能力和资金流动性。例如，通过资产负债表可以了解企业的资产结构，包括固定资产（如土地、房产等）、流动资产（如现金、应收账款等）的规模和比例；利润表可以显示企业的盈利情况，是否有足够的利润来支持项目运营；现金流量表则能反映企业的现金流入和流出情况，判断企业是否存在资金短缺的风险。

满足财务指标要求：银行或担保公司可能会对企业的一些财务指标有要求。例如，偿债能力指标方面，要求企业的资产负债率在合理范围内。一般来说，房地产企业的资产负债率相对较高，但如果过高可能意味着企业的债务风险较大。像有的银行可能要求房地产企业的资产负债率不超过70% - 80%（具体数值因银行政策和市场情况而异）。同时，企业的流动比率、速动比率等反映资金流动性的指标也要符合要求，以确保企业有足够的资金来应对短期债务和项目资金需求。

信誉要求

良好的信用记录：房地产企业应具有良好的信用记录，不存在逾期贷款、拖欠工程款、违约诉讼等不良信用情况。银行或担保公司会查询企业的信用报告，查看企业在金融机构、供应商、合作伙伴等方面的信用表现。例如，如果一个房地产企业有多次拖欠银行贷款利息的记录，或者在与建筑施工企业合作过程中经常拖欠工程款，这将严重影响其信誉，银行或担保公司可能会拒绝为其办理履约保函。

市场口碑和声誉：企业在房地产市场中的口碑和声誉也是重要因素。这包括企业的品牌形象、项目质量、客户满意度等方面。如果一个房地产企业开发的项目经常出现质量问题，或者对客户投诉处理不当，导致市场口碑较差，银行或担保公司在办理履约保函时也会更加谨慎。例如，一些知名房地产企业由于长期注重项目品质和客户服务，在市场上有良好的声誉，在办理履约保函时可能会相对容易一些，而一些小型或新成立的企业可能需要更多地证明自己的信誉状况。

提供担保要求

缴纳保证金：这是常见的担保方式之一。房地产企业需要按照银行或担保公司规定的比例缴纳保证金。保证金的比例根据企业的信誉、项目风险等因素而定。例如，对于信誉良好、项目风险较低的大型房地产企业，保证金比例可能相对较低，如保函金额的10% - 20%；而对于信誉较差或者项目风险较高（如在经济不稳定地区开发的复杂房地产项目）的企业，保证金比例可能会提高到30% - 50%甚至更高。缴纳保证金可以降低银行或担保公司的风险，同时也表明企业履行保函义务的诚意。

质押、抵押或第三者信用保证：除了缴纳保证金外，企业还可以通过质押、抵押或第三者信用保证等方式提供担保。在质押方面，房地产企业可以质押其持有的土地使用权、应收账款等有价值的资产。例如，企业将未开发的土地使用权质押给银行，银行根据土地的价值评估来确定其担保能力。抵押方式下，企业可以抵押房产、建筑设备等固定资产。如果采用第三者信用保证，需要有信誉良好、有足够经济实力的第三方（如其他大型企业或有实力的个人）为房地产企业提供担保。这种方式相对复杂，需要对第三方的信誉和经济实力进行严格评估。

三、房地产履约保函办理所需材料

企业基本资料

营业执照：这是企业合法经营的凭证，能够证明企业的身份和经营范围。在房地产履约保函办理中，营业执照上的企业名称、注册地址、法定代表人等信息是重要的识别信息。例如，银行或担保公司会核实营业执照上的企业名称是否与合同签订方一致，注册地址是否真实有效等。营业执照的有效期也需要在有效期内，否则可能影响保函的办理。

法定代表人身份证：法定代表人的身份证是证明企业法定代表人身份的重要文件。银行或担保公司需要核实法定代表人的身份信息，确保办理业务的合法性和真实性。同时，身份证上的信息如姓名、身份证号码、照片等要与其他相关文件一致。

组织机构代码证（如未实行多证合一）：组织机构代码证是对中华人民共和国内依法注册、依法登记的机关、企事业单位、社会团体，以及其他组织机构颁发的唯一的、始终不变的代码标识。它有助于准确识别企业的组织架构情况，虽然现在很多地区实行了多证合一，但在一些情况下仍然可能需要提供该证件或其相关信息。

税务登记证（如未实行多证合一）：税务登记证用于证明企业已在税务机关进行了登记，依法纳税。它包含企业的税务登记信息，如纳税人识别号、税务登记类型等。在保函办理过程中，银行或担保公司可能会通过税务登记证了解企业的纳税情况，从而评估企业的经营状况和信誉。

公司章程：公司章程是企业的基本大法，规定了企业的治理结构、股东权利义务、经营范围等重要事项。银行或担保公司可以通过公司章程了解企业的内部决策机制、股东构成等情况，例如在需要企业股东会或董事会决议的情况下，可以依据公司章程确定决议的有效性。

项目相关资料

工程承包合同或购销合同：这是办理履约保函的核心依据之一。在房地产项目中，如果是建筑工程方面的履约保函，工程承包合同应明确工程的范围、工期、质量标准、付款方式等重要条款。例如，合同中规定的工程范围包括建筑物的基础、主体结构、装修工程等具体内容；工期明确了项目的开工日期和竣工日期；质量标准按照国家建筑工程质量验收规范确定；付款方式则涉及预付款、进度款、竣工结算款等的支付时间和比例。如果是与材料供应商的购销合同，要明确材料的品种、规格、数量、价格、交货时间和地点等。

项目可行性研究报告（视情况而定）：对于一些大型或复杂的房地产项目，银行或担保公司可能要求提供项目可行性研究报告。该报告包括项目的市场分析、技术方案、经济评价等内容。市场分析部分会对项目所在地的房地产市场需求、竞争状况等进行评估；技术方案涵盖项目的建筑设计、施工技术等方面的可行性；经济评价则分析项目的投资估算、成本效益、盈利能力等情况。这有助于银行或担保公司全面评估项目的可行性和风险。

项目规划许可证、施工许可证（如有）：项目规划许可证是项目规划符合城市规划要求的证明文件，它规定了项目的用地性质、建筑规模、建筑高度等规划指标。施工许可证则是允许项目进行施工建设的合法凭证。提供这些证件可以证明项目的合法性和合规性，降低银行或担保公司的风险。例如，如果一个房地产项目没有取得施工许可证就开工建设，这是违反相关规定的，银行或担保公司不会为其办理履约保函。

财务资料

企业近期财务报表：如前面所述，包括资产负债表、利润表、现金流量表等。资产负债表反映企业在某一特定日期的资产、负债和所有者权益的状况，银行或担保公司可以通过分析资产负债表了解企业的资产结构、负债水平等情况。利润表展示企业在一定会计期间的经营成果，通过利润表可以判断企业的盈利能力。现金流量表则反映企业在一定期间的现金流入和流出情况，有助于评估企业的资金流动性。例如，银行可能会关注企业的现金及现金等价物余额是否足以支付保函可能产生的赔付金额。

银行流水（视情况而定）：银行流水可以直观地反映企业的资金收支情况。它显示了企业在一定期间内与银行之间的资金往来记录，包括存款、取款、转账、收款、付款等交易。银行或担保公司通过查看银行流水，可以进一步核实企业的资金流动情况，判断企业的经营活动是否正常，资金是否充足。对于房地产企业来说，大额的资金流入可能是项目销售回款，大额的资金流出可能是土地购置款、工程款支付等。

其他资料

企业对同类工程的履约记录（如有）：如果企业之前有过同类房地产项目的建设经验，提供履约记录可以证明企业的履约能力。例如，企业在之前的住宅项目建设中能够按时、按质、按量完成工程建设，没有出现过违约情况，这将增加银行或担保公司对企业的信任度。

保函格式（如果有特定要求）：有些情况下，受益人（如房地产项目中的业主）可能会要求提供特定格式的保函。企业需要按照要求提供相应的保函格式，并加盖公章。保函格式通常包括保函的编号、受益人名称、被保证人名称、保函金额、有效期、担保责任等条款。例如，在国际房地产项目合作中，可能会按照国际惯例或外方要求的特定保函格式提供，以确保保函在国际范围内的有效性和可接受性。

公司的决议文件（如股东会或董事会决议）：根据企业的章程规定，在办理履约保函时可能需要提供股东会或董事会决议。这些决议文件表明企业内部决策机构同意办理履约保函业务，明确了办理保函的相关事宜，如保函金额、担保方式等的授权情况。例如，股东会决议可能会授权法定代表人代表公司办理金额不超过一定数额的履约保函业务，并确定以缴纳保证金或其他担保方式进行担保。

四、房地产履约保函办理的具体步骤

前期准备

确定办理方式：房地产企业可以选择直接向银行办理履约保函，也可以通过担保公司办理。直接向银行办理时，如果企业在银行有信用授信额度，可能会享受一定的优惠政策，