起诉退房申请财产保全

一、引言

在租赁关系中，房屋租赁合同到期或者解除后，承租人拒不迁出、交还房屋，导致出租人无法收回房屋使用权的情况时有发生。为了维护出租人的合法权益，避免租赁房屋被承租人继续占用、损毁或者转移，出租人可以依法向人民法院提起诉讼，要求承租人返还房屋，并同时申请财产保全，对租赁房屋采取查封、扣押等措施，以确保将来判决能够得到顺利执行。本文将对起诉退房申请财产保全的相关法律问题进行探讨。

二、申请财产保全的条件

根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定，申请财产保全应当具备以下条件:

1. 申请人必须是与本案有利益关系的人。在起诉退房申请财产保全的案件中，申请人通常为房屋出租人，其对租赁房屋享有所有权或使用权，与承租人之间存在租赁合同关系，符合法律规定的申请人主体资格。

2. 申请人必须有明确的请求和事实、法律依据。出租人申请财产保全，应当提供租赁合同、房屋所有权证等证据材料，证明与承租人之间存在租赁合同关系，承租人存在逾期不退房或其他违约行为，以及出租人要求保全的财产是属于承租人占有的租赁房屋。

3. 必须是情况紧急，不立即采取财产保全将会使申请人的合法权益受到难以弥补的损害。例如：出租人发现承租人有转移财产、损毁房屋的迹象，或者承租人明确表示拒绝履行退房义务，这些情况都可以作为申请财产保全的紧急情况。

4. 申请人需提供担保。申请人需要向法院提供担保，以保证财产保全不损害被申请人及其他利害关系人的合法权益。担保方式包括保证、抵押、质押以及法院认可的其他方式。

三、申请财产保全的程序

1. 提出申请。出租人可以在起诉的同时，向法院提交书面申请书，也可以在起诉后，判决做出前向法院提出申请。申请书应当写明申请人和被申请人的基本情况、诉讼请求、申请保全的财产、申请保全的理由以及提供相关证据材料。

2. 法院审查。法院收到申请后，将在五日内进行审查。对于符合法律规定条件的，裁定采取财产保全措施，并立即开始执行；对于不符合法律规定条件的，裁定驳回申请。

3. 执行保全。法院裁定采取财产保全措施后，将由执行人员负责具体实施。常见的财产保全措施包括查封、扣押等，法院可以根据案件的具体情况采取相应的措施。

4. 解除保全。财产保全的解除主要有以下几种情形：（1）申请人请求解除的。（2）申请人在法院采取保全措施后三十日内不提起诉讼或者申请仲裁的，法院应当解除保全。（3）本案经法院终审裁定不予保护或者取消保全的，法院应当解除保全。

四、注意事项

1. 注意诉讼时效。根据《中华人民共和国民法典》的规定，请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。租赁合同纠纷的诉讼时效，应当从知道或者应当知道权利受到损害时计算。出租人应当在诉讼时效内及时行使权利，避免因超过诉讼时效而丧失胜诉权。

2. 收集和固定证据。在诉讼中，证据是维护自身合法权益的关键。出租人应当注意收集和固定能够证明租赁关系成立、承租人违约行为以及房屋损失情况的证据，例如租赁合同、付款凭证、房屋照片、视频资料等。

3. 妥善保管租赁房屋。在诉讼期间，出租人应当妥善保管租赁房屋，避免房屋遭受进一步的损失。如果房屋需要维修，出租人应当及时进行维修，并将维修费用记录在案，作为日后向承租人主张赔偿的依据。

4. 积极配合法院工作。在诉讼过程中，出租人应当积极配合法院工作，如实陈述案件事实，提供相关证据，并按照法院的要求参加庭审活动。

五、结语

起诉退房申请财产保全，是维护出租人合法权益、保障胜诉权益的重要手段。在实践中，出租人应当充分了解相关法律规定和诉讼程序，注意收集证据，积极配合法院工作，以最大限度地维护自身合法权益。