法院查封的房子，通常是因为债务纠纷、财产分割等原因，需要进行司法拍卖才能最终处置。而要进行司法拍卖，首先需要对房屋进行价值评估，确定起拍价。那么，法院查封的房子，究竟是如何评估价格的呢？
根据相关法律法规，法院查封房屋的评估工作必须由具备专业资质的评估机构承担。评估机构的选择通常由法院从具备相应资质的机构名录中随机抽取，也可以由当事人协商确定。
房屋评估必须遵循独立、客观、公正的原则，评估机构应独立于案件当事人，不受任何一方的影响，以房屋的实际情况为依据，采用科学合理的评估方法，得出客观公正的评估结果。
房屋评估方法主要有三种：市场法、收益法和成本法。法院查封房屋的评估，通常以市场法为主，辅以其他方法进行修正。
1. 市场法：
市场法是将被评估房屋与近期市场上类似房屋进行比较，通过对可比实例进行分析、调整，最终确定被评估房屋价值的方法。市场法是评估实践中最常用、最直观的方法，也更易于被大众理解接受。
2. 收益法：
收益法是将被评估房屋预期能够带来的未来收益，通过折现的方式，计算出房屋现值的评估方法。收益法适用于能够产生稳定收益的商业地产、租赁房屋等，对于普通住宅的评估应用较少。
3. 成本法：
成本法是将被评估房屋的建造重置成本减去折旧，加上土地价值，来确定房屋价值的方法。成本法适用于特殊用途的房屋、新建房屋等，在二手房评估中应用较少。
评估流程一般包括以下几个步骤：
(1) 接受委托：评估机构接受法院或当事人的委托，明确评估目的、评估对象、评估范围等事项。
(2) 现场勘查：评估人员对被评估房屋进行实地勘查，了解房屋的区位、面积、结构、朝向、楼层、装修、配套设施等情况，并拍摄照片作为评估依据。
(3) 收集资料：评估人员收集房屋的相关资料，包括房产证、土地证、规划许可证、竣工验收备案表等，以及周边地区的房地产市场交易信息。
(4) 分析测算：评估人员根据收集到的资料，选取合适的评估方法，对房屋的价值进行分析测算，并撰写评估报告。
(5) 出具报告：评估机构将评估报告提交给委托方，评估报告是司法拍卖的重要依据之一。
影响法院查封房屋评估价格的因素有很多，主要包括以下几个方面：
1. 房屋自身因素：
(1) 区位：房屋所处的地段、交通、环境、配套设施等都会影响房屋的价值。一般来说，地段越好，交通越便利，环境越优美，配套设施越完善，房屋的价值就越高。
(2) 面积：房屋的建筑面积和套内面积是决定房屋价值的重要因素。一般来说，面积越大，房屋的价值就越高。
(3) 结构：房屋的结构类型、户型设计、朝向楼层等都会影响房屋的价值。一般来说，框架结构、南北通透、高楼层的房屋价值较高。
(4) 装修：房屋的装修情况也会影响房屋的价值。一般来说，装修越豪华，房屋的价值就越高。
(5) 楼龄：房屋的建造时间，也就是房屋的楼龄，也会影响房屋的价值。一般来说，楼龄越短，房屋的价值就越高。
2. 市场因素：
(1) 供求关系：房地产市场的供求关系是决定房屋价格的最根本因素。当市场供不应求时，房屋价格上涨；当市场供过于求时，房屋价格下跌。
(2) 政策法规：国家和地方政府出台的房地产政策法规也会影响房屋价格。例如，限购政策、房产税政策等都会对房屋价格产生影响。
(3) 经济环境：宏观经济环境也会影响房屋价格。例如，经济增长、通货膨胀、利率变化等都会对房屋价格产生影响。
3. 其他因素：
除了以上因素外，房屋是否存在抵押、查封、租赁等情况，也会影响房屋的评估价格。
1. 由于法院查封的房屋往往存在产权纠纷或其他法律问题，因此在购买这类房屋时，需要格外谨慎，做好尽职调查，了解清楚房屋的真实情况和相关法律风险。
2. 法院查封的房屋一般以低于市场价的价格进行拍卖，但并不一定所有拍卖的房屋都值得购买。建议购房者根据自身需求和经济能力，理性参与竞拍，不要盲目追涨杀跌。
3. 参与法院查封房屋拍卖，需要缴纳一定的保证金，并按照法院规定的时间和方式支付尾款。如果违反竞拍规则，可能会被没收保证金，甚至承担法律责任。
总之，法院查封房屋的评估是一个专业性较强的工作，需要由具备相应资质的评估机构，按照法定程序和评估方法进行。了解法院查封房屋评估的相关知识，对于保障当事人的合法权益，维护司法公正，促进房地产市场的健康发展都具有重要意义。
