在司法实践中，房屋查封是法院采取的一种重要保全措施，目的是为了防止被执行人在诉讼过程中转移、隐匿财产，保障生效法律文书的顺利执行。而关于“法院是否能查封非户主住房”这一问题，则需要具体情况具体分析，不能一概而论。
我国法律明确规定，房屋所有权人享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，判断法院能否查封某一住房，首先要明确该住房的权属状况。
1. 如果该住房登记在案的产权人为被执行人，即使实际居住者并非被执行人，法院也有权查封该住房。因为根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定，法院可以查封、扣押、冻结被执行人的财产。房屋作为被执行人的合法财产，自然在其可被查封的范围之内。
2. 如果该住房登记在案的产权人为案外人，即非被执行人，则法院原则上不能查封该住房。因为这违反了物权法“物权效力及于所有人”的基本原则，侵犯了案外人的合法财产权。但以下两种特殊情况除外：
（1）有证据证明案外人与被执行人恶意串通，以登记在他人名下的方式逃避债务。例如，被执行人为逃避债务，将原本属于自己的房屋登记在亲属名下，这种情况法院可以根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十条的规定，追加案外人为共同被执行人，并查封该房屋。
（2）案外人无偿获得涉案房屋所有权，且知道或应当知道该房屋被查封。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十四条规定，案外人无偿获得被执行人财产，对债权人造成损害的，应当对被执行人的债务承担相应的补充责任。因此，在该种情况下，法院可以查封案外人名下的房屋，用于偿还被执行人的债务。
《中华民法典》于2021年1月1日正式实施，其中第三百六十六条规定，居住权是指非以营利为目的，以满足生活居住需要为目的，享有对他人房屋实际使用的权利。居住权的设立，使得房屋的“所有权”和“使用权”可以分离。因此，在判断法院能否查封非户主住房时，还需关注居住权问题。
1. 对拥有居住权的房屋，法院不能查封其居住使用权，但可以查封房屋所有权。因为居住权是针对房屋使用权的一种权利，其设立并不影响房屋所有权的存在。因此，如果房屋所有权属于被执行人，即使该房屋上设有他人的居住权，法院也可以查封房屋所有权，但不能查封居住权。在此情况下，法院在执行过程中，应保障居住权人的合法居住权不受影响。
2. 对没有登记的居住权，法院可以查封房屋，但应保障实际居住人的合法权益。根据《中华人民共和国民法典》第三百七十二条的规定，居住权自登记时设立。这意味着，未经登记的居住权，不能对抗善意第三人。因此，如果法院在查封房屋时，并不知道该房屋存在未登记的居住权，则其查封行为有效。但法院在执行过程中，应充分保障实际居住人的合法权益，如提供合理的搬迁期限等。
1. 法院在查封房屋时，应严格遵循法定程序，保障被执行人和案外人的合法权益。例如，应在查封前进行必要的调查，核实房屋权属状况，并向被执行人和案外人送达相关法律文书，告知其享有的权利义务。
2. 被执行人和案外人如果对法院的查封行为有异议，可以通过以下途径维护自身合法权益：（1）在法院采取强制执行措施前，向法院提出执行异议；（2）在法院采取强制执行措施后，向上一级人民法院申请复议。
综上所述， “法院能查封非户主住房吗？”这个问题，需要根据房屋所有权、居住权、房屋实际使用情况、案外人是否与被执行人恶意串通等多种因素才能做出准确判断。在司法实践中，建议相关当事人积极寻求专业法律人士的帮助，根据自身具体情况维护自身合法权益。
