在租赁关系中，租赁物作为合同标的物的核心要素，其状态直接影响着租赁合同的履行。当租赁物遭遇司法查封，承租人的租赁权益便面临着极大的风险。此时，如何妥善解除租赁合同，维护当事人合法权益，成为一个值得探讨的法律问题。
租赁物被查封，是指司法机关或行政机关基于执行需要，对作为租赁标的物的财产采取限制性措施，禁止出租人处分该财产的行为。实践中，租赁物被查封的原因主要包括以下几种情况：
1. 出租人自身债务纠纷：出租人因自身债务问题，导致租赁物被法院查封，用以偿还债务。
2. 出租人财产权属纠纷：租赁物存在权属争议，案外人主张权利并申请法院查封。
3. 承租人自身债务纠纷：虽然承租人并非租赁物的所有权人，但其对租赁物享有使用、收益的权利，若承租人自身负有债务，也可能导致租赁物被法院查封。
租赁物被查封后，将对原有的租赁关系产生重大影响，主要体现在以下几个方面：
1. 出租人丧失处分权：查封后，出租人不得擅自处置租赁物，包括转让、抵押等行为。
2. 承租人使用受限：虽然承租人的租赁权依法仍然有效，但其实际使用租赁物的权利可能受到限制，例如法院可能会禁止承租人继续使用租赁物或要求腾退租赁物。
3. 合同目的无法实现：由于租赁物的查封，承租人可能无法按照合同约定正常使用租赁物，导致租赁合同的目的无法实现。
根据我国《民法典》及相关法律法规的规定，租赁物被查封后，出租人和承租人均可主张解除租赁合同。具体而言，可以根据以下几种情形进行分析：
出租人和承租人可以协商一致，解除租赁合同，并对相关事宜进行约定，例如：如何处理剩余租金、如何返还租赁物等。协议解除是解决租赁物被查封问题的最佳途径，可以最大限度地维护当事人的合法权益，减少损失。
1. 标的物灭失：根据《民法典》第五百六十三条的规定，租赁物在租赁期间全部毁损、灭失的，租赁合同终止。若租赁物被法院强制拍卖、变卖，则视为租赁物灭失，承租人可以主张解除合同。
2. 情势变更：根据《民法典》第五百六十四条的规定，因不可归责于当事人自己的事由，导致租赁合同的基础发生重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受损害方可以请求人民法院变更或者解除合同。租赁物被查封，导致承租人无法继续正常使用租赁物，可以构成情势变更，承租人可以请求解除合同。
1. 出租人违约：根据《民法典》第五百六十五条的规定，出租人不履行租赁合同约定的维修义务，导致租赁物危及承租人安全的，承租人可以解除合同。如果租赁物被查封是由于出租人自身原因造成的，例如出租人隐瞒租赁物存在权属争议的事实，导致承租人利益受损，承租人可以依据合同法相关规定要求解除合同并主张赔偿。
2. 承租人违约： 如果租赁物被查封是由于承租人自身原因造成的，例如承租人利用租赁物从事非法活动，导致法院查封租赁物，出租人可以依据合同法相关规定要求解除合同并主张赔偿。
(一) 及时固定证据：无论是协议解除还是诉讼解除，当事人都应及时收集、固定相关证据，例如：租赁合同、付款凭证、查封裁定书等。
(二) 确定赔偿责任：对于因租赁物被查封而导致的损失，当事人应根据实际情况，协商确定赔偿责任。若无法达成一致，可以通过诉讼方式解决。
(三) 注意诉讼时效：根据《民法典》的规定，租赁合同解除权的行使期间为一年，自当事人知道或者应当知道其解除权之日起计算。当事人应注意诉讼时效，及时维护自身合法权益。
租赁物被查封是一种常见的租赁纠纷，涉及法律关系复杂，处理难度较大。实践中，出租人和承租人应当提高法律意识，在签订租赁合同时对租赁物被查封的情形作出明确约定，以降低风险。当租赁物被查封后，双方应本着诚实信用的原则，协商解决问题，尽量减少损失，维护自身合法权益。
