在复杂的商业环境中，债务纠纷时有发生。为维护自身合法权益，债权人常常会申请财产保全，以防止债务人转移财产。其中，房产作为一种重要的不动产，往往成为保全的对象。然而，有一种情况会导致约定财产保全无法冻结房产，即房产已设定抵押。本文将深入探讨约定财产保全与房产抵押之间的关系，并分析相关法律规定。
约定财产保全，是指当事人之间在合同中约定的，一方当事人未履行合同义务时，另一方当事人有权直接取得或者处置特定财产的权利。通俗地说，就是双方事先在合同中约定好，如果一方违约，另一方可以直接拿走或处理约定的财产。
常见的约定财产保全方式包括：
抵押 质押 留置其中，抵押是最为常见的一种方式，也是与房产关系最为密切的一种。
抵押是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依法处置该财产，优先受偿。这就是抵押权的“优先受偿”原则。
根据我国《物权法》的规定，抵押权自登记时设立。这意味着，在房产抵押登记完成后，抵押权人才真正享有对该房产的优先受偿权。
举例来说，如果A将自己的房产抵押给银行B获得贷款，则B对该房产享有抵押权。当A无力偿还贷款时，B可以申请拍卖该房产，并从拍卖所得中优先受偿。
根据我国《民法典》和《物权法》的规定，约定财产保全的效力不能对抗已登记的抵押权。也就是说，如果债务人的房产已经设定抵押，即使债权人与债务人之间有约定财产保全的条款，债权人也无法通过该条款冻结该房产。
这是因为，抵押权是一种法定的担保物权，其设立、变更、消灭均需经过登记才能生效。而约定财产保全只是一种合同约定，其效力不能对抗已经登记的物权。
因此，如果债权人想要通过约定财产保全的方式来保障自己的债权，就必须在债务人将房产设定抵押之前与其签订协议，并在房产部门完成登记。否则，一旦房产已经设定抵押，即使有约定财产保全的条款，也无法对抗已登记的抵押权。
那么，如果债务人的房产已经设定抵押，债权人无法通过约定财产保全来保障自己的权利，应该怎么办呢？
债权人可以采取以下几种救济途径：
与抵押权人协商。债权人可以尝试与抵押权人（通常是银行等金融机构）进行协商，争取以更加有利的方式解决债务问题。例如，可以请求分期偿还债务，或者将抵押物拍卖后，按比例分配拍卖所得。 提起诉讼。如果协商不成，债权人可以通过诉讼的方式维护自己的合法权益。在诉讼过程中，债权人可以申请法院查封、冻结债务人的其他财产，以保障将来判决能够得到执行。 参与分配。如果债务人的房产最终被拍卖，债权人可以参与拍卖所得的分配。即使债权人的债权没有得到全额清偿，至少也能获得部分赔偿。总而言之，约定财产保全不能对抗已登记的抵押权。债权人在签订合同时，应充分了解债务人的财产状况，并在必要时进行尽职调查，以避免因房产抵押而导致约定财产保全条款无法实现的情况发生。如果遇到类似情况，债权人应及时咨询专业律师，寻求法律帮助，以最大限度地维护自身合法权益。
