## 一、 引言
购买预售房屋存在一定的风险，其中之一就是开发商可能由于债务纠纷导致房屋被查封，从而影响购房者的合法权益。当预售房屋遭遇查封时，购房者是否可以解除合同？如何才能最大限度地维护自身权益？本文将围绕这些问题，结合相关法律法规和司法实践，为您详细解析。
## 二、 预售房屋被查封的原因
预售房屋被查封，通常是指法院或其他有权机关基于开发商的债务纠纷，对尚未办理房屋所有权证书的房屋采取的一种强制措施。导致预售房屋被查封的原因主要有：
(一) 开发商债务违约：开发商因资金链断裂、经营不善等原因，无力偿还银行贷款、工程款等债务，导致债权人申请法院查封房屋。
(二) 开发商违法违规：开发商在项目开发过程中存在违法违规行为，如违规预售、挪用监管资金等，导致房屋被相关部门查封。
(三) 相关权利人主张权利：部分项目可能存在权属争议，导致相关权利人申请法院查封房屋以保障自身利益。
## 三、 预售房屋被查封后购房者的选择
预售房屋被查封后，购房者面临着两种选择：
(一) 解除合同：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，因预售房屋被查封，致使购房合同无法履行的，购房者可以请求解除合同，并要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失。
(二) 继续履行合同：如果购房者仍然看好房屋的升值潜力，或者解除合同后难以找到其他合适的房源，可以选择继续履行合同。但需要注意的是，继续履行合同会面临一定风险，例如开发商破产导致房屋无法交付、房屋被拍卖后无法收回全部购房款等。建议购房者在做出选择之前，充分了解相关风险，并咨询专业律师的意见。
## 四、 如何解除预售房屋买卖合同
购房者选择解除合同的，可以通过以下方式进行：
(一) 与开发商协商解除：这是最便捷的方式，但需要双方达成一致意见。建议购房者在协商过程中保留相关证据，例如录音、聊天记录等，以便日后维权。
(二) 向法院提起诉讼：如果协商不成，购房者可以向法院提起诉讼，请求解除合同。在诉讼过程中，购房者需要提供购房合同、付款凭证、房屋被查封的证明文件等证据。
## 五、 解除合同后如何维护自身权益
购房者成功解除合同后，还需要注意以下事项，以最大限度地维护自身权益：
(一) 要求开发商返还全部购房款及利息：购房者有权要求开发商返还已付购房款及相应的利息，利息计算标准可以参考同期银行贷款利率。
(二) 要求开发商赔偿损失：购房者还可以要求开发商赔偿因合同解除造成的损失，例如房屋差价损失、装修损失、交通费用等。但需要提供相应的证据证明损失的实际发生和数额。
(三) 申请参与分配：如果房屋被拍卖，购房者可以凭借生效的法律文书申请参与分配，优先受偿。
## 六、 结语
购买预售房屋存在一定的风险，购房者在签订合同之前，务必对开发商的资质、项目的合法性等进行充分了解。如果不幸遭遇预售房屋被查封的情况，要冷静应对，及时咨询专业律师，选择最有利于自身的方式维权，最大限度地减少损失。
