在房地产买卖过程中，商品房因债权债务纠纷被法院或债权人查封抵押的现象并不少见。查封抵押一旦登记在不动产权证书上，将严重影响房产的交易流通。因此，若购买人想定约购买被查封抵押的房产，或出售人想解除房产上登记的查封抵押以进行交易，则需要解除查封抵押。本文将对商品房买卖解除查封抵押的相关法律法规、程序和注意事项进行详细阐述，为房产买卖交易中的解除查封抵押提供指导。
《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行妨害异议案件若干问题的规定》第十九条规定：已登记的查封、扣押、冻结措施解除后，人民法院应当及时通知登记机关办理注销登记手续。
购买人或出售人应向不动产登记中心查询登记在房产上的查封抵押信息，包括查封抵押的法院或债权人、查封抵押的金额、期限等。
### 清偿债务解除查封抵押的关键在于清偿被执行人或抵押人所欠债务。购买人或出售人应与查封抵押的法院或债权人协商，确定清偿债务的金额和方式，并按照约定清偿债务。
### 申请解除查封抵押清偿债务后，购买人或出售人应向查封抵押的法院或债权人提交申请解除查封抵押的书面申请。申请书应载明解除查封抵押的理由、清偿债务的凭证等。债权人收到申请后，应及时向法院申请解除查封抵押。
### 法院解除查封抵押法院收到债权人的申请后，会对申请进行审查，并根据查封抵押的实际情况作出解除查封抵押的裁定。裁定书发送给申请人、债权人、被执行人或抵押人。
### 登记机关注销登记法院作出解除查封抵押的裁定后，应及时将裁定书送达登记机关。登记机关收到裁定书后，会依法办理注销查封抵押登记手续。注销登记完成后，房产上的查封抵押即被解除。
商品房因民事纠纷引起的查封抵押，由当事人和法院协商解决。购买人或出售人一般需与债权人进行协商，或向法院提出解除查封抵押的申请。
### 行政查封司法机关依法对房产进行行政查封的，解除查封抵押的，应向查封机关单位提交申请。查封机关核实情况后，作出解除查封的决定。
### 材料准备申请解除查封抵押应当提交以下材料：
解除查封抵押申请书 债权人同意解除查封抵押的证明 清偿债务的凭证 法院或查封机关的裁定书 其他相关材料 ### 费用申请解除查封抵押一般需要缴纳登记费，具体费用标准由当地登记机关规定。
### 时效对因民事纠纷引起的查封抵押，被执行人或者利害关系人可以申请异议之诉。异议之诉时效为自知道或者应当知道查封之日起一年内提出。
### 风险提示在购买或出售被查封抵押的房产时，应充分了解查封抵押的情况，谨慎签订合同。如果解除查封抵押存在争议，应寻求法律专业人士的帮助。此外，还需注意以下风险：
债权人拒绝解除查封抵押，导致交易无法进行或产生纠纷。 法院或查封机关程序不当，导致解除查封抵押无效。 存在其他未登记的查封抵押或权利负担，影响房产的顺利交易。在某些情况下，法院或债权人可能会通过拍卖房产的方式进行偿债。购买人在竞拍前应了解清楚房屋的查封抵押情况，避免竞拍到有查封抵押的房产。
### 抵押先买对于购买有抵押但未查封的房产，购买人在签订合同时应明确约定由谁负责解除抵押。如果债权人同意在收到全部价款后再解除抵押，则购买人可以先支付价款，然后再办理抵押解除手续。
商品房买卖解除查封抵押涉及复杂的法律问题和程序流程，购买人和出售人应谨慎对待。通过理解本文所述的法律法规、程序和注意事项，可以有效降低交易风险，促进房产买卖交易的顺利进行。如果您在商品房买卖解除查封抵押过程中遇到问题，建议及时咨询专业律师，获取法律帮助。
