商品房预查封是指法院在判决前对商品房实施的一种保全措施，当权利人申请财产保全，法院认为该申请符合法定条件，并有可能因被执行人转移财产或实施其他行为导致生效判决无法执行，为防止此类情况保障申请人的合法权益，而对涉案商品房采取的预先查封措施。
商品房预查封作为一种诉讼保全措施，其生效需要满足一定的条件，主要包括：
存在依法生效的仲裁裁决、判决或其他司法文书，或者具有法律效力的其他文书对被执行人依法享有房屋产权或部分产权，其申请执行的权利为民事权利 认为被执行人有转移或变卖所争议财产，或者实施其他行为致使判决无法执行的可能 预查封的财产限于被执行人依法享有产权或者部分产权的房屋产权商品房预查封的申请由权利人向有管辖权的人民法院提出。申请书应当载明：
申请人的姓名、住所以及法定代表人或主要负责人姓名、职务 被申请执行人的姓名、住所 生效法律文书的名称、案号、作出机关以及生效时间 请求预查封的标的物及其价值 事实和理由 申请人认为被执行人有转移或变卖所争议财产，或者实施其他行为致使判决无法执行的理由及其证据人民法院在受理商品房预查封申请后，经审查认为符合法律规定的，应当在受理申请之日起五日内作出裁定，裁定准予或者不准预查封。预查封裁定一经作出，立即生效，人民法院应当将裁定书送达被申请执行人。
人民法院裁定准予预查封的，应当自裁定书生效之日起五日内，向房地产登记机关发出通知，通知内容应当注明预查封的房屋产权信息和预查封期限，房地产登记机关收到通知后，应当根据通知内容办理房屋产权预查封的登记手续，并及时通知法院以及当事人。
商品房预查封并非永久性的，符合以下情形之一的，应予解除：
人民法院裁定撤销预查封 人民法院审结案件后，对房屋产权作出处理的 申请执行人撤回执行申请，或者与被执行人达成执行和解协议的 申请人未在预查封期限内申请执行的 预查封期限届满的 房屋已被查封的 法律规定的其他情形预查封与查封虽然都是法院对财产采取的保全措施，但两者在在效力、适用范围、执行方式等方面存在一定的区别：
效力不同：预查封是诉讼前的保全，只能对房屋进行限制处分和禁止转移，并不影响被执行人对房屋的其他财产权利行使，而查封则是诉讼中的保全，被执行人对其被查封的财产丧失处分权和管理权 适用范围不同：预查封只适用于被执行人享有房屋产权或部分产权的房屋，而查封适用于被执行人享有的各种类型财产 执行方式不同：预查封由房地产登记机关执行，而查封由人民法院或者人民法院委托有关单位执行 期限不同：预查封为期限性保全，最长期限为六个月，查封期限没有明确限制，由人民法院认为需要执行的时间长短决定商品房被预查封后，产生的法律后果主要包括：
被预查封的房屋不能再进行买卖、抵押、赠与等交易行为 权利人可以在预查封期限内申请执行 被执行人未按判决或其他执行依据履行义务的，法院可以将预查封的房屋强制执行对于商品房被法院预查封，律师建议当事人及时咨询律师，了解预查封的生效条件、申请程序、执行方式、解除条件等相关规定，积极维护自己的合法权益。同时，当事人应当遵守法院的裁定，避免违反预查封规定，造成更严重的后果。
